Стратегияҳо барои сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул
Стратегия барои амволи ғайриманқулие, ки бе пули нақд вуҷуд дорад.
Шумо метавонед барои каме арзиши якчанд кортҳои кортӣ оғоз кунед. Ин як мақолаи "пулҳои осон нест". Дар ҳоле, ки роҳҳо барои ба даст овардани молу мулки ғайриманқул бо хоҳиши худ ва баъзе корҳо машғуланд, ин осон нест, вале он метавонад дар як муддати кӯтоҳ ба пули нақд дар шакли пулӣ табдил ёбад.
Дар ҳама ҷо, дар телевизор, чоп ва Интернет, ки ҳамаи ин усулҳоро таълим медиҳанд, мавҷуданд. Шумо метавонед аз сомонаҳои инвеститсионии амволи ғайриманқул баҳо диҳед, аммо дар бораи пардохти курсҳои хеле қиматнок ё роҳнамоӣ бодиққат бошед. Дигарон тарзи сахтро омӯхтанд, новобаста аз он, ки омўзгор медонад ва ба шумо таълим медиҳад, ҳанӯз ҳам ба шумо барои рафтан ва татбиқ кардан даркор аст. Баъзе техникаҳои, ки ба шумо имкон медиҳад, ки пулро аз амволи ғайриманқули худ бе сарпечӣ сарфи маблағ сарф кунед:
- Мурғи парранда
- Таълимҳо
- Имкониятҳои иҷора
- Lees Sandwich
- Пӯшидани бозгашти бозгашт
Дар ин ҷо як шарҳи ин усулҳо, чӣ гуна онҳо кор мекунанд ва чӣ гуна баъзе сармоягузорони амволи ғайриманқули онҳо даромади нақд дар ибтидо дар тиҷорати сармоягузории худ истифода мебаранд.
Мурғи парранда
Пеш аз он ки шумо ҳақиқатан қадр кунед, сагон гов метавонад сармоягузорони амволи ғайриманқулро таъмин кунанд, биёед ба онҳое, ки ин сармоягузорон ҳастанд, бубинем. Аввалин чизе, ки ба ақл мерасад, «яклухт» аст, харидани хонаҳо, онҳоро таъмир кардан ва фурӯши онҳо ба фоидаи зуд.
Сипас сармоягузорони дарозмуддат, ки хонаҳои истиқоматӣ доранд, хароҷоти пулӣ ва қадр кардани вақтро сарф мекунанд.
Ҳар яке аз ин стратегияҳои сармоягузори амволи ғайриманқул метавонанд фоидаовар бошанд. Кадом стратегияе, ки сармоягузор интихоб мекунад, дар бораи ҳадафҳо, хавфҳо ва таҳаммулпазирии хатарҳо мебошад.
Бисёре аз ин сармоягузорҳо дар он ҷо аз аксари одамон фикр мекунанд, хусусан сармоягузорони кирояи дарозмуддат. Онҳо кистанд? Танҳо якчанд намуди профили олӣ, ки дар телевизион мебинед. Аксарияти одамоне, ки шумо ҳар рӯз мебинед. Онҳо метавонанд тиҷорати муваффақ дошта бошанд ва нақд кунанд, ки онҳо мехоҳанд ба амволи ғайриманқул сармоягузорӣ кунанд.
Роҳбарияти корхонаҳои онҳо аксар вақт вақти зиёдро талаб мекунанд ва онҳо ба захираҳои анъанавӣ, ба монанди агентҳои амволи ғайриманқул, ба онҳо кӯмак мекунанд, ки ба дарёфти аҳдҳои амволи сармоявӣ сармоягузорӣ кунанд. Онҳо одатан аз онҳое, ки барои ин амалиёт лозиманд, бештар аз музди меҳнат хоҳанд гирифт, зеро агентҳои амволи ғайриманқул аз хазинаи сертификатсияҳои гуногун ( MLS ) кор мекунанд. Дар нархгузорӣ нархҳои зиёде вуҷуд дорад, алалхусус бо комиссияҳои дар созишнома.
Бисёре аз сармоягузорон харидани молҳои гуногунро харид мекунанд. Агар онҳо ба касе муроҷиат кунанд, ки чӣ гуна онҳо метавонанд бо онҳо сӯҳбат кунанд, онҳо метавонанд 10% то 40% камтар аз он чизе, ки ҳоло харид Ҷавоб оддӣ аст, зеро онҳо дар ин пул барои пул кор мекунанд.
Коҳишёбии камтар аз онҳо барои хона, беҳтар шудани онҳо аз сармоягузориҳо (ROI) ва аз лаҳзаи бақайдгирии онҳо ба ҳисоб меравад.
Онҳо ин шахсро мехоҳанд, ки ба онҳо имконият диҳад. Ин шахс ҳамчун саг парранда маълум аст. Ин як чизи пурқувват аст.
Ба воситаи кор, тадқиқот ва тафтишот, саг парранда соҳибони хонае, ки барои фурӯш кардан ва надоштани молу мулк бо мушкилоти ипотека ё пеш аз мӯҳлат нигоҳ доштани молу мулк талаб мекунанд, пайдо мекунанд. Ин парранда-dogling аст, ва он барои пул кор кардан, танҳо баъзе кортҳои тиҷорӣ ва кӯшишҳои зиёд талаб мекунад. Бо вуҷуди ин, он метавонад амволи ғайриманқулро сармоягузорӣ кунад, ки барои шахси оддӣ бо қарзи хеле зиёд ва нақд на он қадар зиёд аст.
Онҳо берун аз он ҷо меҷӯянд, ки хонаҳои амволи ғайриманқулро номбар карда наметавонанд. Дар асл, баъзе сагҳои парранда соҳиби моликияти амволи ғайриманқул ҳастанд, вақте ки соҳиби душвори хона ба фурӯш нарафтанд. Ҳадди парранда сармоягузориҳои фоидаоварро ба сармоягузор пешниҳод мекунад ва дараҷаи музоядаҳо байни музоядаҳо байни $ 2000 ва $ 10,000 дар як баст қарор доранд.
Таълимҳо
Дигар роҳи пулакӣ дар моликияти ғайриманқул, бе истифодаи истифода аз маблағҳои худ, истифодаи супоришҳо мебошад. Ин раванди мураккаб нест, вале он талаб мекунад, ки шумо харидорро пеш аз баста кардани шартнома харид кунед. Шумо ба амалисозии қарордод бо фурӯшанда ва бастани шартномаи харид. Дар шартнома нишон дода мешавад, ки харидор «Номи шумо ва / ё таъинот» мебошад.
Ин ба шумо имкон медиҳад, ки ба шартномаи дигар, харидор, бе ризоияти минбаъда аз фурӯшанда таъин карда шавад. Онҳо бояд харидорони пули нақд бошанд, аммо ин ҳолат дар ҳолате, ки шумо ин намуди шартномаҳоро иҷро мекунед. Фурӯшанда танҳо огоҳ карда мешавад, ки харидор акнун харидор аст ва он амалиёт тибқи шартҳои шартномаи хариду фурӯш муқаррар карда мешавад.
Диққати дигаре, ки ҳангоми супоридани қарорҳо аккаунтҳои пулакӣ ба шумо фурӯшандаанд. Ин пул бо ширкати ибтидоӣ, ки пӯшидани пӯшида аст, нигоҳ дошта мешавад ва шумо онро баргардонида наметавонед. Он ба харидоратон интиқол хоҳад дод. Пас, шумо мехоҳед, ки ин миқдорро то ҳадди имкон нигоҳ доред, зеро ҳанӯз ҳам баъзе хатарҳо вуҷуд дорад, ки созишнома на баста мешавад.
Агар шумо мунтазам бо харидорон сармоягузорона кор кунед, шумо метавонед воқеан ҳангоми ба анҷом расонидани шартнома ба онҳо кӯмак расонед, ки то ба охир нарасидани он интизор шавед. Бо вуҷуди ин, шумо метавонед ҳангоми бастани шартнома шумо пардохт кунед. Албатта, агар шумо бо харидорони алоҳида мувофиқат дошта бошед ва метавонед шартномаро ба онҳо фаҳмонед ва ӯҳдадории шифоҳиро ба даст оред, шумо метавонед инчунин пулҳои боқимонда то пеш аз ба хона баргаштан кӯмак кунед.
Имкониятҳои иҷора
Қисмҳои асосии стратегияи варианти иҷораи иҷора бо иҷораи моҳона ва иҷора барои хариди амвол дар охири мӯҳлати иҷора мебошанд. Биёед ба воситаи мисол фаҳмонем, ки чӣ тавр кор мекунад. Шумо сармоягузор ҳастед, ки мехоҳед хонаатон ҳамчун амволи иҷора дошта бошед, аммо шумо ба маблағи пули нақд барои пардохти поёнии нишаст гузоред. Шумо ҳатто метавонед холҳои кредитиро дошта бошед, ки қарзро хеле гарон месозад.
Тавассути маркетинг бо нишонаҳои блок, газетаҳо ва рекламаи Craigslist ё танҳо як паёми калидӣ, шумо соҳиби хонае, ки қобилияти ба даст овардани қобилияти фурӯши онҳоро надорад, пайдо кунед. Биёед намунаи гипотезаро дида бароем. Биёед бигӯем, ки соҳибони хона дар хона нишастаанд, вале фурӯшанд.
Ин хона арзиши 100,000 доллари ИМА дар бозори имрӯза, баланси ипотекаи онҳо 70 000 доллари ИМА ва пардохтҳои онҳо $ 525 / моҳ бо андоз ва суғурта мебошад. Яке аз ҳамсарон кори худро партофтааст, ва дигараш кори беҳтареро ба даст овард, то ки онҳо зудтар ҳаракат кунанд. Дар ин ҷо чӣ сармоягузорамон чунин мекунад:
- Пешниҳодҳо барои иҷораи хонаашон барои 3 сол бо пардохти иҷора ба пардохтҳои хона баробаранд.
- Пардохти онҳо ба 1,500 доллари амрикоӣ барои пардохти ҳаққи иҷораи ҷубронпулӣ барои ҳаққи худ, вале на бояд барои хариди хона дар охири иҷора барои 80,000 доллари амрикоӣ пардохт намояд.
- Бо созишномаи шифоҳӣ, сармоягузор истифодаи усулҳои маркетингӣ ё дигар усулҳоро барои дарёфти иҷоракор барои хонае, ки омодагӣ ба пардохти 750 доллари амрикоӣ медиҳад, истифода мебарад. Онҳо ба ҳадди аққал як мӯҳлати як сол имзо мекунанд.
- Дар давоми 3 соли иҷора, андозҳо ва суғуртакунӣ бо нигоҳ доштан дар нигоҳубини пардохти ин ашёҳо боқӣ мемонанд.
- Пардохт: $ 525 x 3 барои пардохти музди меҳнат ва пардохти якум ва пасандозии амният = 1,575 + $ 1,500 барои пардохти иҷорадиҳӣ = $ 3,075.
- Пардохт дар: $ 750 x 3 барои аввалин, охирин & пасандозии амният = $ 2,250.
Ин вазъияти бадтарини ҳолатҳои фавқулоддаест, ки бо сармоягузори берун аз $ 825 ҷаззоб аст. Бо вуҷуди ин, онҳо метавонанд бо фурӯшанда беҳтар гуфтушунид кунанд ва пасандозҳои пулиро бозпас гиранд, ё ин ки онҷо бо он анҷом дода мешаванд, аз ҳисоби маблағи тақрибан 300 доллари ҷудошуда баргарданд.
Ин бад аст, ки ин хонаро назорат кунад ва дар охири хариди фоиданок баста шавад. Ин аллакай беш аз нархе, ки пардохта мешавад, ва эҳтимол меравад, дар давоми 3 сол иҷора. $ 250 / моҳ ҷараёни мусбати пулакиро дар муддати 3 сол $ 9,000 доллари амрикоиро ташкил медиҳад. Ҳамин тавр, ҳатто агар сармоягузор имконияти харидории хонаро иҷро накунад, онҳо фоидаи хубро бо назардошти маблағи ночизе, ки онҳо маблағгузорӣ кардаанд, ба даст оварданд.
Lees Sandwich
Лоиҳаи Sandwich танҳо бо номи ном дорад: ду варианти иҷора бо инвестор дар миёна. Дар ин ҳолат, сармоягузор мехоҳад, ки имконияти хариди амволро дар харҷ дар охири мӯҳлати иҷора харидорӣ намояд ва онҳо мехоҳанд, ки иҷорагиреро мехаранд, ки мехоҳад хонаро харидорӣ кунанд, аммо мушкилоти кредитӣ ё набудани Пардохт барои пули нақд. Аксарияти одамоне, ки мехоҳанд соҳиби худ бошанд, хушбахтанд, ки хонае, ки онҳо метавонанд бо интихоби иҷора харидорӣ кунанд, хушбахтанд, ки барои беҳбудии қарзи худ ва якбора якҷоя пардохт кунанд.
Мо намунаи қаблӣеро истифода мебарем, вале ба ҷои иҷоранишини доимӣ, сармоягузор як шахсро мефаҳмад, ки мехоҳад, ки хариди харидор ё манзилро ба иҷора диҳад. Ҳамаи рақамҳо якхела мебошанд, ба истиснои ҳозир харидори иҷоракор мехоҳанд, ки дар охири давраи 3-солаи иҷораи асфалти коғазии худ соҳиби хона шаванд.
Аллакай харидори иҷорапулӣ акнун на танҳо аввалин, охирин ва нигаҳдории пасандозҳо, балки барои пардохти ҳаққи иҷора барои ҳаққи хариди хона дар охири иҷора пардохт мекунад. Ҳамчунин, харидорони иҷоракор мувофиқат мекунанд, ки агар онҳо хариди хонаро харид кунанд, нарх 110,000 доллари амрикоӣ хоҳад буд. Акнун маблағҳои пулӣ барои сармоягузор инҳоянд:
- $ 3,075 ба фурӯшанда барои интихоби аввали иҷора.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 пардохти варианти иҷора аз фурӯшандае, ки дар * $ 3,750 омадааст.
- Сармоягузор метавонад барои пардохти музди меҳнати баландтар дархост кунад, аммо бо маблағи 675 доллари амрикоӣ, ки ҳамзамон шартномаҳо ба имзо расид, хушбахт буд.
- Ширкат фурӯшанда $ 675-ро пеш аз фурӯш, $ 250 / моҳ барои 34 моҳа (якум / охир пардохт) ва 30,000 $ фоида аз ҳисоби фурӯши хона барои $ 110,000, вале танҳо 80,000 доллари амрикоӣ пардохт мекунад.
- Даромади умумии сармоягузор 39175 доллари амрикоӣ мебошад, ки бо маблағҳои сифрӣ маблағҳои худро сарф мекунанд.
Афзалияти дигари ин стратегия ин аст, ки харидорони иҷоракор умед доранд, ки хона ба хона баргардад ва ба он ғамхорӣ мекунад. Дар ҳақиқат, баъзе сармоягузорон иҷораи иҷозати гуфтугӯ мекунанд, ки иҷоранишинро барои 100 дақиқа ё зиёда барои таъмири он талаб мекунанд. Чун суғуртакунӣ ва андоз дар музди ибтидоии пардохти ҳаққи қалам пардохт карда мешавад, хароҷот кам аст.
Агар сармоягузор хоҳиши пӯшонидани ҳамаи асосҳоро дошта бошад, онҳо метавонанд бевосита пардохтҳои ипотекаро пардохт кунанд, ба фурӯшанда нагардад, ки ба фурӯшанда дар ҷойе, ки онҳо метавонанд ба ҳар ҳол норавшан бошанд. Имкониятҳои иҷора ва лизингҳои сандуқи стратегӣ аксар вақт аз ҷониби сармоягузорони амволи ғайриманқул истифода мешаванд, ки ба молҳояшон илова ва хароҷоти ҳармоҳа бинанд.
Пӯшидани бозгашти бозгашт
Маблағи манзил ва ипотека, ки соли 2007 ба кор шурӯъ кард, тағйироти зиёди қарздиҳӣ ва тиҷорати амволи ғайриманқулро ба вуҷуд овард. Ширкатҳои номӣ, ки барои бастани дугоникӣ истифода бурд ва як созишнома бо маблағҳои дигар маблағҳои зиёдеро пайдо мекунанд, ҳоло мавҷуданд. Бо вуҷуди ин, роҳи пулакии пулакиро бо нархи яклухт ва фурӯзон бо бастҳои пушти сар ба поён ҷойгир кунед.
Албатта, аввал талаботи аввалиндараҷаи шумо аст, ки шумо як созишномаи фоиданоке ба даст меоред. Шумо бояд аввалин молу мулке, ки дар нархии арзон харидед, ва сармоягузорие, ки аз он ба шумо фоидаи хуб меорад, харид кунед. Даромади кофӣ барои пардохти ҳаққи хизмат зарур аст, то шумо барои истифодаи якумин шартномаи пӯшида истифода кунед, то ки шумо фурӯшандаи дуюмро ба сармоягузоратон маҳкам кунед.
Маблағи интиқол ин раванди гирифтани қарзҳои хеле кӯтоҳ барои як созишнома бо интишори минбаъда барои фурӯхтани амвол ё ҳамон рӯз дар муддати 24 соат мебошад. Қарздиҳии амалиёт маблағро бо ширкати олмонӣ, ки барои бастани шартнома лозим аст, ҷой хоҳад дод.
Пас аз он қарордод баста, шумо ба созишномаи дуюм, одатан, дар паси он нақша доред. Изҳороти пӯшида оид ба ин созишнома ба қарздиҳандаи амалиёти барои ин маблағе, ки дар аввалин шартнома бо иловаи ҳаққи пардохти ҳаққи худ қарз медиҳад, инъикос менамояд. Ин аст, одатан ҳадди ақалл аз 2,500 доллари амрикоӣ аст, инчунин метавонад фоизи маблағи қарзро дар бар гирад. Шумо тавозун ва фоидаи худро мегиред.